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刚性需求带动楼市回暖存量消化需时日

2019-11-21 来源:南京租房网

  刚性需求带动楼市回暖 存量消化需时日

  新华视点:如何看待楼市春暖?

  3月30日中午,位于北京市朝阳区石佛营东里的朝阳区房屋登记发证大厅里,前来办理二手房过户登记的人群熙熙攘攘,排队的号码已经发到156号。排在105号的覃先生下午有急事,他四处询问,希望能花100元从别人手里买一个上午能办的号。我去年9月也来过一次,没怎么排队,没想到今天会有这么多人。满头大汗的覃先生说。

  经常陪客户来办理过户的房产中介老冯告诉,去年楼市低迷,过户大厅也比前几年冷清许多。从1月份开始,买二手房的人明显多起来了,现在这场面跟2007年下半年最火爆的时候差不多。老冯本人的业绩也比去年大有起色,春节以后一个多月,已经卖了4套二手房。

  今年一季度,北京住宅市场成交量出现回升,二手房市场回暖尤其明显。来自北京市房地产交易管理的数据显示,截至2009年3月28日,北京市二手房成交量已超过3.4万套,一季度同比增幅超过100%,而去年全年的签约量仅7.4万套。交易量和增幅双双创历史新高。同期,期房签约量超过2.5万套,同比增加近八成。

  今年以来,全国一线城市住宅市场交易量均开始有了起色,回暖迹象明显。数据显示,上海整个3月成交量约140万平方米,接近2007年11月楼市顶点时的成交量。南京3月商品房日均销售量超过250套,同比增长近10%。广州、福州、杭州、成都、长沙、哈尔滨、重庆等地房产交易量同比都明显增加。

  调查显示,近3个月北京单套二手房平均交易面积已经从2年前的110平方米下降到85平方米,首次置业的购房人占据了整体交易量的68%。一手房市场上,能更多享受政策优惠的90平方米以下住房也更受欢迎。不难发现,经过长达一年多的僵持和观望,刚性需求逐渐释放,成为本轮成交量回暖的最大动力。但业界认为,这部分需求经过一段时间释放后,会逐渐回归到一个相对低点。

  房价下降,交易持有成本降低

  政策对购房者的支持开始见效

  业内人士普遍认为,明显的降价是刚性需求释放的最主要原因。

  国家发改委每月公布的数据显示,70个大中城市房价同比涨幅从2008年初开始逐月回落,12月份出现自2005年7月以来首次同比下降。环比价格从8月份变为负增长,下降速度不断加快。今年2月,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,降幅比1月扩大0.3个百分点,环比下降0.2%。

  微观层面,前段时间受岁末年初资金压力大的影响,开发商普遍采取了力度较大的降价促销措施,激发了购房者的购房愿望。

  政策面不断出拳,也给了购房者更多支持。去年10月份以来,伴随着央行连续5次降息,中央和各地出台了一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策。如将住房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍,下调最低首付款比例,减免交易税费,并适度放宽了二套房的信贷政策等,使房产交易成本和持有成本均明显下降。

  利息和税费的降低,压缩了银行的利润和政府的税收,把实惠都给了购房者。其实也是房价的变相下降。华远集团总裁任志强在新浪乐居创新峰会上告诉:由于营业税等交易税费减免的政策优惠只有一年,促使二手房市场供需两旺,短期内交易量大幅上涨。

  地方政府结合各地实际,出台了一些更大胆也更具实效的措施,对交易量的刺激立竿见影。如长沙、南昌、常州等地暂停经济适用房建设,以现金补贴支持老百姓购买商品房。北京、重庆等地政府直接回购存量商品房用作保障性住房。还有一些地区实行购房落户等政策,对销售都起到了一定的推动作用。

  仍在打折,存量消化仍需时日

  房价大幅上涨可能性不大

  在11000元/平方米的特价房迅速售罄后,北京市西四环的某楼盘直接将价格上调到13500元/平方米,同样的情况并不鲜见。交易量的反弹,是否意味着房价也将随之重拾涨势?

  对此,金地集团总裁张华纲认为,目前一些楼盘的涨价幅度并不大,更多的是一种技术性涨价。春节期间几乎所有楼盘都打出了最低价,有的甚至已经低于成本。现在很多项目都取消了当时的优惠幅度,折扣少了,但依然在打折。个别项目涨价并不能代表整体房价的恢复。

  同时,巨大的市场存量客观上制约了涨价。截至2008年年末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,达到1998年以来的历史高点。同时,又不断有新的项目竣工,市场存量消化进度仍然缓慢。专家认为,在市场供过于求、企业急于消化存量的阶段,房价很难出现大幅上涨。

  在中国房地产协会、中国指数研究院等机构主办的2009中国房地产百强企业研究成果发布会上,厦门新景祥投资控股有限公司总裁秦刚接受采访时表示:现在的市场,量比价更重要。大家都希望抓住上半年的形势,尽可能完成全年的销售任务。如果大幅涨价,很可能引起新的观望,反而达不到目的。

  而江苏常州的一位开发商则告诉,度过年关以后,开发商资金压力普遍减轻,我们平稳度过今年不会有问题。

  交易量暴涨暴跌,企业投资意愿低迷

  回暖持续时间看宏观也看信心

  不能凭交易量的暂时回升,就简单认为楼市就此回暖。秦刚告诉,目前房价仍然在下降,居民的购房意愿还不高。市场交易量暴涨暴跌,还没有进入持续稳定发展的局面。

  与秦刚的观点相似,近日采访的多位业界人士都认为,这波由刚性需求释放带来的成交回暖是阶段性的。房地产市场回暖时间能持续多长,根本上取决于宏观经济的走向。

  国家发改委国际经济综合研究室主任王海峰指出,受经济增速下滑的影响,房地产市场的调整周期可能长达35年。而在微观层面,对房地产企业信贷紧缩的影响随时存在,大规模的保障性住房建设,也会对商品房市场带来一定冲击。

  虽然交易量有所反弹,但今年前两月,房地产企业开发投资意愿仍然低迷。国家统计局数据显示,12月,全国完成房地产开发投资2398亿元,同比增长1.0%,增幅比去年同期大幅回落31.9个百分点。房屋新开工面积1.08亿平方米,同比下降14.8%。企业完成土地购置面积2288万平方米,同比下降30%。完成土地开发面积2647万平方米,同比下降 15

  .5%。

  交通银行研究部的一份研究报告也认为,受房地产空置面积增加的影响,未来房价将继续下跌。而目前出台的稳定市场的措施在短期内能刺激需求,并减轻房价大幅下降的风险,但并不会改变房地产行业景气继续下行的趋势。

  就在房地产业将目光盯住宏观经济的走势时,其自身已成为许多行业判断经济形势的风向标。此前在工程机械企业江苏常林股份有限公司采访,谈及下半年的形势,总经理蔡中青说:现在我们就看着房地产业。一方面,我们是房地产业的相关行业,房地产形势好,我们日子也好过。更重要的是,房地产市场繁荣还是低迷,最能体现人们对经济的信心。

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