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法院无法执行抵押房产房东与租客签十年租约

2019-07-05 来源:南京租房网

  摘要:【法院无法执行抵押房产 房东与租客签十年租约相继落】抵押房产上竟然有一个长达十年的租约。银行傻眼了,贷了170万啊,难道要十年租约满了之后才能执行并收回款项吗?

  邱老板, 2岁,萧山人,在萧山经营一家广告公司。因为投资的项目过密,借款太多,2016年初资金链断裂,随后邱老板偷偷跑路,音讯全无。

  邱老板跑路前,曾把城区一套170余平米的房子作为抵押向萧山某银行办理了170万元房屋抵押贷款。因为找不到邱老板,银行在多次催款无果后向法院起诉。

  然而,法院在执行该公司与银行的借款纠纷时,却遇到了难题。

  这套抵押房产上竟然有一个长达十年的租约。

  难道是为了170万贷款设下的局?

  租赁合同的签订时间早于抵押时间,根据合同法“买卖不破租赁”原则,租约存续期间,法院无法对这套抵押房产有效执行。

  按照规定,银行在受理房产抵押贷款申请时,都会了解该房产是否已经存在租赁给他人的情况,如果真的与他人存在10年租约,银行一般不会放贷。但银行的工作人员却表示,邱老板在申请抵押贷款时,根本没有说明房子已经租赁的情况。

  明知自己的房产已经租掉,还去抵押贷款,并且隐瞒了租赁情况,难道是为了170万元的贷款故意设下的局?

  法院认为这件事蹊跷,向萧山警方报告,萧山区公安分局经侦大队随即展开了调查。

  民警发现,邱老板和娄某签的租房合同,租金明显低于市场价,而且合同条款显示,娄某是一次性就付给了邱老板10年房租。

  这太不正常了。“一般租房,半年一付都算多了,一次性付10年房租,明显不合常理。”民警说。

  另外,警方通过外围调查发现,租客娄某,这些年来一直做着高利借贷的生意,相关的套路很熟悉,而且他自身也没有任何租房的需求。

  “这是一起典型的经济犯罪。”萧山区公安分局经侦大队的民警沈亮说。

  随后,萧山警方成立“打击骗贷2号”专案组,专案民警通过调查分析,发现这份凭空出现的租赁合同疑点重重,租客可能涉嫌共同犯罪。

  事发后,邱老板就消失了,专案组深入多地走访排查,终于发现邱某可能在杭州江干区活动。

  今年1月22日,专案组收,侦查员们通过连夜蹲点守候,于1月2 日凌晨2时许,在江干区一单身公寓内将睡梦中的犯罪嫌疑人邱某抓获。

  经过警方审讯调查,租客娄某(46岁,萧山人)确实涉嫌共同犯罪。

  就在同一天的清晨, 民警对娄某进行抓捕,并于当天下午在萧山城区将其抓获。

  因专案组前期的周密侦查,掌握了大量的事实证据。经审讯,嫌疑人邱某、娄某最终如实交代了案情。

  原来,邱老板早年借了许多债务,其中就欠了娄某的钱。娄某看邱老板实在没钱还债,于是就动起邱老板那套已抵押房产的主意。

  民警说,这起案件中,邱老板和娄某在已经办理抵押贷款一年多后,又造假了一份租赁合约,并把合约签订时间标注为抵押给银行之前。

  在法律上,如果房产存在与他人的租赁关系的,即便银行通过法院也不能将被抵押房产进行拍卖,需要等到租赁期满,或是银行与租赁者进行协商解决。所以,娄某就想借此向银行索要所谓10年的租金。

  如果邱老板在抵押房产前真的把房子租赁给别人了,那究竟怎么办呢?

  民警表示,这个问题要一分为二地看。

  首先,银行都会对诸如抵押的房产进行全面评估,在受理房产抵押申请时,都会询问了解,房产是否存在租赁等情况,如果房产存在长达10年的租约,银行通常就不会批准贷款,如果抵押人的房产确实存在租赁情况,而租期又不长,比如只有半年、一年,银行也可能会批准贷款,但他们会事先和租赁人签订一份承诺书,说明法院在依法抵押房产做出处理后,租赁人应该无条件地腾空、搬出所抵押的房产。

  第二,如果抵押人明明已经将房产租赁给他人,在申请房产抵押贷款时又故意隐瞒、欺骗的,这样的行为就涉嫌犯罪,而之前签订的房屋抵押合同也会被视为无效。

  在平时的房产买卖中,“房东如实告知房产租赁情况”依然是必需的,如果房产上有长时间租赁合同并故意隐瞒,买家可以起诉请求法院认定,该买卖合同无效。

  目前,嫌疑人邱某、娄某因涉嫌拒不执行判决裁定罪被萧山警方依法采取刑事强制措施。案件正在进一步侦办中。

  警方表示,下阶段,萧山警方将再接再厉,以“露头就打,打出成效”为原则,对恶意逃废金融债务犯罪人员零容忍。

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