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富力大喊降价或为假摔上半年销售均价大涨0

2019-11-21 来源:南京租房网

  雷厉风行的楼市严厉调控仍在发酵,行业深度调整势不可挡。自碧桂园()、万科()等房企有个别楼盘蜻蜓点水式打折之外,“华南五虎”之一的富力地产(),亦按捺不住被迫喊出降价。

  近日,在上半年业绩发布会上,富力地产董事长李思廉明确表示:“价格方面,我们现在下调了10%;估计会慢慢跌,下半年可能会再跌10%。”

  降20%!如此魄力,与2007年房地产进入首轮调整周期前夕时万科董事长王石抛出的“拐点论”相比,给业界造成的“杀伤力”有过之而无不及。身处房企第二阵营的富力地产,率先举起降价大旗,在此轮调控中,抢了万科的风头,当了一回彻头彻尾的“领头羊”。

  领头羊不好当。行业老大万科于2008年年初吹响降价号角后,在整个行业立即引起了多诺米骨牌效应,房企纷纷跟风,并掀起了一股声势浩大的降价潮。但接踵而来并非赞声而是批评,被同行指责 “破坏行业规则”。而此次富力地产提出降价后,同行们却“熟视无睹”,到目前为止,尚未出现追随者“富力二号”。原因很简单,喊出来的领头羊并无威信。正如全经联研究院副院长陈宝存所言:“富力(降价)不会有任何示范意义。”

  雷声大,雨点小。尽管大喊特喊降价,但据地产中国调查发现,富力旗下降价的楼盘寥寥无几。对此,9月6日18时,致电远在广州总部的富力地产联席董事长兼行政总裁 询问相关情况时,其以“我正在忙着开会”为由避而不答,随后挂了。

  那么,顶着有可能被同行痛斥的压力,富力为何率先“隔空喊降”?按照李思廉的说法“已经降价10%”,是确有其事,还是另有隐情?

  迷雾将被层层拨开!

  隔空喊降

  在业界向来低调行事的富力地产,在此轮犹如当头棒喝的严厉调控中,抢先吹响降价号角,此举值得玩味。

  真得降了吗?据地产中国调查,事实并非如此。

  据富力地产8月份发布的半年报显示,期内,公司物业平均售价达到15500元/平方米,与去年同期的11900元/平方米相比,每平方米大涨 600元,涨幅高达 0%。

  对此,富力给出的解释是,均价的整体上升,主要受北京富力10号项目(每平米49000元)高楼价拉动,以及广州商业物业售价稳步增长所致。

  那么,于2009年5月,经过近百轮争夺,力挫群雄,以10.22亿元将北京广渠门外10号地收入囊中,在其上建造的富力10号,就能拉动整个集团的销售均价?

  且看一下数据。据北京市房地产交易管理显示,截至目前,该项目已取得 个预售证,其中2010年7月22日获批的A1号、A2号及B1号住宅楼供计114套住房,目前已经基本售罄,获得了约12亿元的收入;而于2010年11月25日获批销售的A 号、A5号、B2号及B 号住宅楼共计1 套住房,截至目前已出售115套,揽金约16.8亿元;而于今年8月17日获批销售的D1、D2商业楼,截至目前,尚未有成交。

  按此计算,该项目截至目前共计销售揽金28.8亿元。在2010年年报中,富力地产并未将该项目销售金额结算,而在今年上半年报中,才得以体现。

  尽管如此,与富力上半年1 4亿元的销售总量相比,富力10号所占比重约20%,对整个均价的影响,可以说并不大。

  此外,富力所称的“广州商业物业售价稳步增长所致”,是指正在销售的富力盈盛广场,据了解,该项目自6月份开盘以来,销售额在10亿元左右。总体来看,售价偏高的项目在公司销售总额中所占比例并有限,因此,与去年相比,今年上半年其销售均价大幅上涨 0%,是旗下在售大多数项目价格上涨所致。

  富力亦在半年报中披露:“尽管调控措施旨在压抑房屋价格,但除了海南省项目售价出现较明显的调整外,本集团大部分住宅项目价格仍维持稳定。”

  如此结论,与老板李思廉所称的“已经降价10%”的说法显然是相左的。

  无独有偶。以富力于北京在售的项目为例,鲜有提“降”者。已取得预售证的富力盛悦居预计近日开盘,“没接到有关降价的通知,目前,我们处于蓄客办卡阶段,如果现在办卡,交定金,就可以有在总价的基础上减2万元,并且免10年的物业费,我们现在的物业费是三块一,最后按照折现金的方式把这10年的物业费给你去掉;还有在开盘当天,若果你加入团购,根据团购的人数,可以给你直接减去一万八、两万八、三万八等等。”9月8日,该项目的一位售楼员告诉地产中国。

  按买100平米的房子、均价2 000元计算,该项目开盘当日可优惠 万元左右,相对于2 0万的总价来说,仅打了个9.9的折扣,几乎没有降价。

  此外,近日,地产中国致电富力又一城、丹麦小镇、金禧花园等在售的楼盘询问此事,得到的答复基本一致:“尚未得到任何降价的通知。”

  “(富力降价)到底是全国所有项目,还是部分区域项目,语焉不详。”上海易居房地产研究院综合研究部部长告诉地产中国:“显然,目前只是在口头说降的阶段。”

  但让业内疑惑的是,李老板所言的“已降价10%”从何而来?“下半年还会降10%”吗?

  销售压力

  富力玩降价背后隐藏着一个基本的事实,那就是调控紧箍咒愈念愈紧,加之随着二三线城市限购政策的不断出炉,房企原本趋于萎靡的销售,将更是雪上加霜,富力地产亦难独善其身。

  据富力半年显示,上半年公司实现销售1 4亿元,仅完成全年销售目标400亿元的 4%。要用未来6个月的时间完成剩下的66%的任务,对于富力来说,压力可想而知。

  对此,该公司在半年报中称,从表面数据上看销售情况有所滞后,但其并非因为销售表现不佳,而是受到获取预售许可证及推出项目的时间所影响。本集团在上半年取得的预售许可证仅为全年计划的20%(按物业的出售价值计算),其余80%可望于下半年取得。

  然而,情况并非像富力想象的那样乐观。自8月份喊出降价之后,其销售收效并不理想,相反下滑幅度越来越大。

  据富力发布的销售数据显示,7月份,公司实现销售收入约 0. 5亿元,销售面积约17.76万平方米,与去年同期相比,分别下降2%和14%。

  进入8月份,颓势难减。9月9日,富力发布的销售数据显示,8月份实现协议销售额20.07亿元,销售面积约15.1万平方米,环比分别下降明显。此外,今年月份,累计实现销售收入184.5 亿元,销售面积约为119. 万平方米,仅完成全年400亿元销售目标的46%。

  而据消息灵通人士称,今年上半年,富力北京公司仅完成全年任务的 0%,今非昔比,压力明显。

  在剩下的4个月中,情况仍难乐观。因为在豪强争锋的北京市场,受严厉的限购政策及购房者观望情绪影响,要取得比上半年更好的成绩,必须付出代价。

  “降价的表态,只是一种营销方式。”一位不愿具名的业内人士告诉地产中国:“没有实质性的降价,现在已经难撼市场了。”

  商业之殇

  对于富力而言,压力不仅来自于销售,更来自于其庞大的商业地产,这个吸金黑洞,让众多房企尝到了苦头,富力地产亦不例外。因此,大喊降价,更是为其赢得更多的资金。

  将时间镜头拉长至2005年。是年,在香港上市之后,富力地产展开了新一轮急速扩张。2006年大举拿下21宗土地;2007年,在正值土地高烧期,富力地产却一路高歌猛进,一举拿下20宗土地,其中不乏高价“地王”。

  激进的发展策略,令富力净负债权益比率持续大幅攀升。2005年上市之初仅为20.5%,2006年上升至71.5%,2007年底高达1 9.5%,仅仅三年的时间。

  2008年,在全球金融风暴和房地产行业调整夹击下,富力被迫开始调整策略,但销售情况不如人意,年末净负债比率仍高达12 .8%。进入2009年,在政府伸手救市的大背景下,富力地产加快了项目推出、减少购地支出、放缓商业地产发展,并趁机重组了90亿元的债务,但年末净负债率仍高达98%。

  受此压力,“从08年到09年18个月没拿地。”陈宝存告诉地产中国:“几年来,富力的错误,在于对形势的误判,所以,现在的富力,已经完全不是以往的那个强大富力了。”

  有所好转,但依然疯狂圈地令负债再增。去年11月,富力在20天的时间内,在北京、上海、太原等地拿下三幅大型商住地块。而在2010年上半年,富力也啃了两个巨无霸项目,其中之一是天津津南 00万平方米建筑面积的地块,另外一个是与世茂合作的惠州95万平方米的龙门项目,总投资预计高达400亿元。

  今年以来,受严厉调控影响,在拿地上以放慢了脚步,今年上半年,其负债率依然维持在89%的高位。

  实际上,与万科、保利地产等快速滚动开发型企业不同,富力地产重点发展商业地产和中高端住宅项目,资金占用情况严重,负债率也因此一直居高不下。但种种迹象显示,富力地产并不愿意将手中的商业地产项目廉价出售。目前其商业地产项目主要集中在广州、北京及天津三地。

  富力地产曾为旗下商业地产做多方面的规划,例如打包REITs上市等等。但尴尬是,富力地产旗下商业项目当前均未成熟,套现尚待时日。2010年年初,李思廉公开称,希望在年内将其负债率降至80%,但在快速扩张带来的资金饥渴和商业地产尚未成熟之际,要实现这一目标,恐怕还需要时间。

  不仅受制于尚未成熟的商业地产,作为“华南五虎”之一的富力,已被后起之秀的恒大地产、碧桂园远远甩在了后边。

  今年上半年,恒大实现销售收入4 2亿元,夺得“五虎”中的第一把交椅;位居第二的碧桂园实现销售215亿元;此外,雅居乐实现销售157亿元,而富力地产1 4亿元的销售额仅仅排在合生创展之前。

  此外,在净利润上,富力亦不敌恒大、碧桂园及雅居乐。

  因此,此次率先喊出降价,对富力来说意义重大。首创集团总经理刘晓光认为:“此举是跟市场走,企业战略。”该战略就是,在各种压力之下,开始寻求突破。但仅仅以“有名无实”、大喊降价的策略寻求突破,还远远不够。

  作者:张治东

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